在我们平凡的日常里，需要使用制度的场合越来越多，制度泛指以规则或运作模式，规范个体行动的一种社会结构。这些规则蕴含着社会的价值，其运行表彰着一个社会的秩序。拟定制度需要注意哪些问题呢？如下是勤劳的小编醉清风为大伙儿找到的房地产公司的管理制度精选14篇，欢迎参考，希望对大家有所帮助。
关键词 房地产 财务管理 风险防范与控制 研究
一、前言
房地产公司想要平稳地前进和发展，财务管理方面的风险防范与控制是当今迫切需要解决的首要问题。我国多数房地产公司都规模小、起步晚、规范化经营程度低、受国家政策以及国际经济状况影响大等特征，房地产公司在公司经营和财务管理方面一直都承担着十分巨大的风险，也缺乏行之有效的风险防范与控制措施和手段，公司的生存和发展都受到很多现实因素的制约和局限。在房地产建筑行业市场竞争日益激烈的环境下，健全公司财务管理体制，提高公司财务风险的防范和控制能力，是保证公司不被淘汰的基础和前提。
二、提高房地产公司财务管理风险防范与控制的重要性认识
我国的房地产公司起步较晚，公司经营体制还没有完全成熟，在实际房地产项目的开发和运维过程中，常常发生许多问题。我国社会经济发展迅速但其中很多方面还不够完善和成熟，如金融体系结构和总体金融环境都对房地产公司的财务管理造成一定风险。因此，需要房地产公司在进行项目开发和经营时，科学预估财务风险，合理规划财务管理，优化财务管理制度，降低财务风险的形成几率和影响范围。[1]
（一）财务风险概述
财务管理风险主要指公司内部财务管理结构不科学、融资不合理致使公司面临丧失债务偿还能力的危机，造成房地产投资预期经济收益下滑的风险。财务风险又可以分为广义上的财务风险和狭义上的财务风险。
（1）狭义财务风险。狭义上的财务管理风险，多指由于不当使用公司财务杠杆，为房地产公司的正常项目开发和经营带来经济收益发生大幅度波动的风险，甚至为整个房地产公司带来破产的风险。
（2）广义财务风险。广义上的财务管理风险，多指房地产公司在其进行资金的筹划、融合、投放、运营以及相关盈利的分配等财务管理活动时，因具体操作细节及各种实际因素导致公司的运营、利润以及发展等受到重大影响。
（二）提高财务管理的地位
明确财务管理工作在房地产公司运行和管理当中的核心地位。公司的运营管理人员应当对公司的财务情况有全面的了解和掌握，重视提高资金的有效运作能力，建立健全的财务预算系统，确保财务预算管理工作的决策、管理和执行活动由专人负责，并确定相关人员的具体职责。让财务管理在有序的、可控的环境中平稳开展。[2]
（三）建立合理的财务管理理念
房地产行业的生产经营活动普遍周期较长，包含土地的征收、竞买到建筑立项、审核、施工、交付等多个阶段。资金的流转周期很长，周转率也偏低，建筑项目的资金回收效率差。所以，加强房地产公司的现金链管理，建立合理的财务管理理念和制度，避免发生因经济收益良好而盲目扩大生产规模给房地产公司带来经营风险的现象，提高公司的资金管理水平，保证公司的可持续性发展。
三、当今我国房地产公司财务管理当中存在的风险
（一）财务管理不当，造成公司负债现象
当今我国的房地产行业普遍存在贷款开发的现象，房地产公司开发某项建筑项目，资金来源主要是借贷，房地产开发借贷的资金量较大。当公司所开发的项目相对大型，其负债的成本和偿还压力也越大。建筑工程项目上项时，因工程质量风险制约，使项目发展成长期性问题，对房地产公司的资金回收以及债务偿还造成很大困扰。[3]
（二）房地产公司缺乏合理的借贷计划
我国现今房地产开发公司常急于将项目上项，但是在资金方面缺乏科学合理的规划，对于公司的资金潜力缺乏正确评估，也没有对公司负债情况的正视，而是采取尽最大可能从银行和各事业单位当中借贷资金的方式，维持公司的正常生产和施工，这种运维模式会对房地产公司的投资带来很大风险。与此同时，公司取得项目的最初阶段，没有针对项目的需求和实际情况进行科学合理的调研和分析，没有制定合理的资金借贷计划，就盲目上项，资金款项的发放和使用缺乏总体把控，增加了房地产公司项目开发的财务风险。
（三）公司资产结构不完善
我国很多房地产公司的资产结构还很不完善，公司储备资金与借贷资金比例不合理，导致公司最终收益受到一定影响。从事房地产开发的公司需要以足够的资金储备作为基础，用以作为公司房地产开发项目的规划、“拿地”、开发和建设等活动的保证。房地产公司是否能够在激烈的市场竞争当中生存和发展，是否能够高效优质地完成建筑项目的开发活动，与公司是否能够适时的筹募到需要的资金有直接关系，是对房地产公司开发能力的直接体现，也是影响公司发展的重要因素。[4]我国的房地产公司多数使用自身储备资金进行“拿地”，再以土地作为抵押从银行里借贷出大量的资金进行房地产项目施工，在这个借贷环节中，常发生借贷资金不能有效对接的现象，导致公司资金结构不完善。
四、房地产公司财务管理风险防范与控制的措施探讨
（一）完善房地产公司的财务资金管理
我国房地产工程项目受经济环境、社会环境、施工环境和管理环境等条件的共同制约，开发时间长、资金投入量大等特点造成了房地产公司的高风险经营性质。做好财务风险的防范与控制目标，需首先改善公司财务资金的管理制度，合理地调整和控制公司的负债情况。在完善财务资金管理过程中，需注意两个方面：
（1）加强资金的预算。房地产公司可以将资金的预算与项目总体预算进行相互结合，并将之运用到公司的年度管理预算当中，为公司总体资金的筹集、协调、运作以及分配制定详尽合理的年度规划。
（2）加速资金的运转。房地产公司还应当加速资金运转速度，缩短资金运转周期，充分提高资金的有效利用率，以最少的资金投入保证多个地产项目的顺畅间隔进行，将资金进行高效的周转循环，缓解当今银行借贷缩紧政策给予房地产公司的压力，平衡公司负债与收益的配比，良好防范和控制财务管理风险的产生。
（二）房地产公司应具备一定的风险防范和处理能力
我国常对房地产行业实行宏观经济调控，易造成房地产公司财务管理发生强烈性、突发性风险，在公司面临突如其来的政策风险或其他因素风险时，财务管理应当具备相当程度的风险防范应变能力和风险处理能力。
（1）提高财务管理人员风险意识。强化房地产公司财务管理人员风险预防意识，并调整财务人员的财务知识结构，使其具备及时发现财务风险、并正确防范风险的能力。
（2）健全和完善公司内部控制机制。建立健全房地产公司的内部控制机制。内部控制的关键环节是合理运用筹资策略。房地产公司的筹资渠道多种多样，应根据内外部条件的变化以及需求，坚持投资回报稳定原则，建立正规筹资委员会，明确财务管理权限，深入分析各类型筹资方案对公司财务管理的影响，运用适合的财务杠杆，避免盲目借贷对公司财务造成过大压力，采取群体决策避免个体决策的局限导致决策失误。充分使用金融工具引进新型融资。加强内部控制、提高管理效率、保障财务安全，是实现公司经营方目标的直接途径，也是抵抗经济风险的实用手段。
（3）实现财务管理预算化。房地产公司财务管理部门应当以开发项目预算和资金预算为基准，综合分析土地成本、资金运转、经济收益等方面，进行科学合理的财务预算，对项目资金的投入和运作应从全局着想，作全盘性计划，将资金使用根据实际情况做细致划分和排序，制定可行性项目总体计划和资金筹募计划，对计划内容进行认真预算，并严格依据财务预算结果执行计划，提高项目投资决策准确性和高效性，加强财务管理，坚持财务考核对项目所有经济行为进行合理有效约束，发挥预算的财务预警功效，控制房地产公司财务风险。
（三）进行充分市场调研控制财务风险
在我国的市场经济大环境下，房地产公司的经营和发展一直伴随着各种各样的风险。各种来源于市场的风险对房地产公司的财务管理产生了严重的影响，公司应当充分进行市场调查和研究，科学分析市场风险程度。设立专业市场考察调研部门，设置专业市场调研人员对市场情况进行调查研究，积极搜集和整理房地产市场的最新动态资讯以及市场容量状态，了解市场需求，把握市场走向，以最新最快的信息搜集能力知道公司的项目开发活动。与此同时，房地产公司的市场调研部门还应当具备发掘潜在市场容量的能力和处理市场风险的应变能力，清楚社会需求趋向和地方市场承受能力，将实时资讯有效传递给公司，以此控制财务风险的发生概率。
（四）建立具有实用性的财务风险预警方案
预警方案是公司避免或降低财务风险的有效手段和措施。财务风险预警方案在公司的财务管理当中都有着重要作用。因此，房地产公司也应该建立实用有效的财务预警察方案，确定公司财务警戒标准线，实时监督经营性质负债与资产比例、偿还期债务与公司现金数量的适配，将相关财务预警信息及时予以传递，并初步制定解决方案和措施。预警系统的功能有很多种，包括预测财务风险征兆，提醒公司财务管理进行的预防和控制；分析财务危机的成因，控制财务风险扩大；总结风险因素弥补公司管理经营缺陷，避免财务风险再次发生等。因此，在房地产公司的财务管理当中建立实用性和有效性兼具的财务风险预警方案，是十分重要的。
五、总结
房地产公司的平稳运营和发展是建立在财务管理风险的有效防范和控制基础上的。房地产公司应致力健全和完善自身的财务管理风险防范体制，制定科学有效的风险防范管理流程和制度，将风险的预防和控制能力不断提高，使公司在市场竞争机制之下具有更为顽强的生命力和发展潜力。
（作者单位为中垠地产有限公司）
[作者简介：葛汝焱（1977―），男，山东德州人，大学，中级会计师，研究方向：房地产经济。]
[1] 刘玉勉，姜发根。安徽中小公司法律风险防范机制研究[J].合肥学院学报（社会科学版），2015，03（8）：51-56.
[2] 冯戈利，秦现生。航空制造公司中合同管理风险分析及控制应用[J].生产力研究，2015，05（8）：133-136.
关键词：一体化运作；房地产开发企业；财务管理模式；分析
基于一体化运作模式的房地产开发企业主要是企业以纵向进行投资决策、设计、策划、施工、运营、物业管理、人力资源配置等全部经营业务通过自身全部完成，而当出现不能自主完成某项任务的情况，可利用战略联盟模式充分实现一体化的运作。而横向方面，房地产开发企业打破地域限制，在全国范围内实施战略布局策划，通过不断复制自身成功的产品线，实现全国范围内的横向产品销售。而在这样的情况下便对企业内部的财务管理造成了一定困难，因此要对财务管理模式不断完善。
一、一体化运作中房地产开发企业财务管理内涵
作为一体化的财务管理模式，其主要是指房地产开发企业总公司根据企业自身实际经营情况以及战略发展对公司内部财务观念、财务管理制度、会计信息核算、财务工作流程、货币资金流动、财务手段、财务人员培养等多方面进行统一规划、设计、运作，可将公司内部的财务深度不断融合，并规范企业的会计核算职能，有效形成集中的会计信息，使公司整体市场综合竞争力得到显著提升，并为企业日后综合发展提供有序、科学、有效的财务管理支持。
二、一体化运作中房地产开发企业财务管理所遇问题
在一体化房地产开发企业的发展过程中，主要是由纵向、横向房展方向里部分组成，在这样的经营发展模式下，可以使公司突破地域限制，实现跨区域的综合发展，从而可在激烈的市场竞争中脱颖而出[1]，并不断扩大企业所生产产品的销售渠道。而在房地产开发企业进行一体化的发展过程中，财务管理出现了各种问题，下面将对相关问题进行具体分析：
（一）对财务管理中的集分权没有妥善处理
在一体化运作中的房地产开发企业的主要财务管理模式分为三种：集权型、分权型、混合型。而对于集权型财务管理模式来说，其中主要财务决策要由公司总部来制定，子公司并不具备相关财务审批、决策权利。如果存在过多集权，子公司如出现财务问题需要向上层层递交、汇报，从而耽误了处理问题的最佳时期。而对于分权型财务管理模式来说，大型财务决策才会由公司总部决定，而日常琐碎的财务信息则是由子公司自行完成，而如果房地a开发企业内存在过多分权，将会影响公司整体的决策失误，对公司全面综合发展造成阻碍。
（二）财务信息控制缺乏覆盖性
总公司的主要财务职能便是对各个子公司的财务状况进行控制、审核，并依据子公司的发展情况来制定公司整体的发展战略目标。而在这个过程中，部分子公司会因自身利益原因对总公司递交虚假的财务信息报告，从而使总公司审核的财务信息与实际情况极为不符，并影响了对整体财务计划的决策。另一方面，由于子公司中的财务人员水平相对较低，对财务信息不能准确的把握、控制，从而导致总公司不能对有效的财务信息进行分析、管理。
（三）无法对财务预算精确控制
虽然大部分企业已经意识到了财务预算的重要性，但在具体实施过程中，并没有发挥出财务预算的真正优势。其主要是由于公司内部的财务预算结构体系不完善。另一方面，由于公司总部财务部门没有对经营利润、资产负债、现金流量等重要财务指标进行预估、核算[2]，因此在一些大型投资项目中，由于对相关指标的理解匮乏，造成投资失误，并承担了极大的的经济损失。还由于企业内部预算人员不能合理进行预算评估工作，在预算制度编制过程中，没有做到全员参与，使预算评估体系不科学、不合理，从而降低企业整体的财务预算能力。
（四）缺乏对资金控制的力度
在部分房地产开发企业尤其是大型集团企业中，缺乏对资金控制力度的主要表现为公司内部资金分割较为严重，总公司不能对资金进行集中管理、分配，导致大量资金沉积在公司内部；还由于资金应用率较低且易造成浪费，这些都是资金控制方面主要面临的问题。
（五）管理层次较多，管理难度大
在实行一体化发展制度的公司中，由于公司组成极为庞大，公司总部、子公司中设立了较多的管理层，而每一个人都有自身独特的想法与建议，并掌握一定比例的经营权，为公司财务管理带来了较大困难。
（六）对开发项目缺乏合理论证
在房地产开发企业进行一体化运作中的主要特点便是在多个区域进行多个项目的开发，因此总公司并不能及时对全部项目所处环境、经济、城市等多方面因素全面掌握。而在决策人对投资项目进行决策时，往往过于主观，从而导致开发项目极具盲目性。
三、完善一体化运作房地产开发企业财务管理模式相关建议
（一）采用集权型管理模式
对于集权型财务管理模式来说，其优点是可以发挥出总公司的整体财务控制能力，并帮助企业实现真正的发展战略目标，并有效降低子公司的运营所面临风险。另一方面，总公司还可以对公司整体的资金运转状态进行统一控制，有效节约公司的运营成本，并形成良好、科学的公司内部财政政策。
因此一体化运作房地产开发企业要考虑企业自身的综合发展情况以及经营情况，利用集权型财务管理模式来加强对企业内部的财务管理控制力度。同时不能仅依靠集权型财务管理模式来实施对公司整体的财务管理，还要利用分权型财务管理对集权型财务管理进行辅助，在这种相对集权的财务管理模式下[3]，在保证总公司拥有最高财务决策权的同时，下属子公司也不会失去对公司财务信息情况的掌握，并也会相应具备一定的财务决策权利，实现公司总部与分部的全面性财务管理模式。
（二）加强对财务信息的掌握
为加强总公司对子公司以及公司整体的财务信息控制，便要提升财务信息在各个部门之间的共享程度，首先要建立公司内部的完善会计核算结构体系，并保证在公司整体内部使用统一的财务信息软件。子公司要将财务信息通过相关财务软件上传到公司总部的财务信息数据库中，以保证公司总部可以对各个子公司的财务信息及时、精确掌握、控制。另一方面，公司总部要与子公司采用一体的财务信息核算体系，其中主要包括：公司固定资产核算模块、员工工资核算模块、在建工程系统模块等，各个子公司可以通过该体系在核算后形成有效的财务信息报表、会计信息，从而使公司总部实现对公司整体财务信息的有效控制。
四、结语
一体化运作房地产开发企业财务管理是一项长远发展的工作，因此广大企业要通过不断实践来加强对企业内部的财务控制力度，并加强对子公司财务信息真实性的审核，做到对整体财务信息的有效控制。另一方面，要将集分权财务管理模式平衡掌握，才能创造巨大的经济效益并提升企业自身在市场中的综合竞争能力。
参考文献：
[1]赵彪。一体化运作的房地产开发企业财务管理模式探析[J].财会学习，2016（16）：44+47.
1什么是公司房地产
公司房地产指的是非房地产公司所拥有的土地和建筑物在当今的市场环境中。很多非房地产公司出于经营。投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下。公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自20世纪初。公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动。而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时。公司的不断增长。以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大。引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要
自20世纪80年代初。企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面。企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合。外包相关的工程和建筑活动。另一方面。企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下。部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很庞大而集权化的公司房地产管理部门。而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。
2从大规模生产时代至20世纪70年代
早期的公司。企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构。足以达到控制传统生产线的目的。在工业革命期间。以及20世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好。管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。
20世纪初在荷兰。大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办。其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场。并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限。企业的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然。功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者/创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。
鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场。企业不得不自己管理房地产以及其他资源。20世纪3O年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全。人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门。最有名的论点如下：
(1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动；(2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给：(4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象
3经济体系的重建
第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张。导致了越来越多样化的公司房地产投资组合。为了适应企业的地域性扩张。公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时。公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分/子公司企业的不断扩张。不但导致了总部对房地产的进一步需求。同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性。并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策。或者决定建筑的设计以及施工方案。但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上。并且这些部门的作用正不断减弱。
直到20世纪60年代。希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造。雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。
企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展。集中有限的资源应用于其核心经济活动。这就引发了对租赁的需求。并因此促成了专业的公司房地产市场的出现
420世纪80年代至今
直至2O世纪8O年代。房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资。不断得益于租金收入的增加和资产的增值。公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自80代后期以来，这一地位完全改变了。20世纪8O年代引发了房地产管理方法的新突破(Ebert，1993年)。20世纪80年代后期。房地产资产价格不断上涨。资产价格被市场歪曲反应。最终导致了“日本的泡沫经济”翻。
1991年。日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外。房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在1986年至1993年间，资产贬值最高达到了50%(Louargand和lambert，1996)。公司重组。员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员。数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后。作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的20%～25%，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的5%～8%(Vea1e.1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。20世纪80年代以来。公司房地产业界一直被企业内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会。也使企业面临着众多困难。如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。
1980年代至1990年代间。一大批房地产对外转移。无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力。以及被收购的危险。都对企业高层管理人员提出了很高要求。如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益。企业不得不裁减大批管理人员和行政人员。削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里。公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型。以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化。促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程。不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理。纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立。加强同外部各方的合作。企业加强了对房地产资产的管理此外。对于房地产资产的管理。企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识。平衡四个角度之间的关系。为企业获得最大的增值。这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用。如图1所示
1980年代至1990年代间。一大批房地产对外转移。无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力。以及被收购的危险。都对企业高层管理人员提出了很高要求。如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益。企业不得不裁减大批管理人员和行政人员。削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。
在所过去的几十年里。公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型。以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化。促使企业重新思考如何管理其房地产
5公司房地产的未来
通过观察众多公司的转型过程。不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理。纷纷建立内部房地产管理部门(CREM)，并制订房地产策略[61。通过公司房地产部门的建立。加强同外部各方的合作。企业加强了对房地产资产的管理此外。对于房地产资产的管理。企业往往从4个不同的角度人手转变对房地产的认识。平衡四个角度之间的关系。为企业获得最大的增值。这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用。如图1所示
公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系。把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值。作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持。作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作作出贡献综上所述。总结公司房地产的发展趋势如下：
(1)随着企业地域的不断扩大。产品的不断多样化。地方企业业务活动和总部战略/金融活动逐渐开始分离。(2随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大。当地区域的工作人员和支持部门不断增加。(3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标。而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子/分公司。(4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布。需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持。也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。(5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用。也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司房地产管理(CREM)。(7)公司房地产管理(CREM)最初被引用的原因和公司房地产(CRE)部门最初的角色和地位。依旧影响着公司房地产管理(CREM)当前的组织结构和发展策略。(8)随着时间的推移。公司房地产管理(CREM)经历了一个很长的转型期。从中央集权式管理。到地方分散化管理。再到如今的统筹规划式管理(9)随着时间的推移。房地产活动的重点也从建筑转到了使用。再到如今的协调及规划企业资源使用显然。在公司房地产领域。没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理。就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的。都有自身的缺点和优点。
第二条凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。
第三条本规定所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：
（一）以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；
（三）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；
（四）以房地产抵债的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。
第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
第六条下列房地产不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第七条房地产转让，应当按照下列程序办理：
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同；
（二）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；
（三）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；
（四）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；
（五）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；
（六）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
第八条房地产转让合同应当载明下列主要内容：
（一）双方当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房地产权属证书名称和编号；
（三）房地产座落位置、面积、四至界限；
（四）土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
（五）房地产的用途或使用性质；
（六）成交价格及支付方式；
（七）房地产交付使用的时间；
（八）违约责任；
（九）双方约定的其他事项。
第九条以出让方式取得土地使用权的，房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
第十条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
第十一条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本规定第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
第十二条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。
（一）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。
第十三条依照本规定第十二条规定转让的房地产再转让，需要办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。
第十四条国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
第十五条商品房预售按照建设部《城市商品房预售管理办法》执行。
第十六条房地产管理部门在办理房地产转让时，其收费的项目和标准，必须经有批准权的物价部门和建设行政主管部门批准，不得擅自增加收费项目和提高收费标准。
第十七条违反本规定第十条第一款和第十一条，未办理土地使用权出让手续，交纳土地使用权出让金的，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定进行处罚。
第十八条房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。
第二十条省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
第二十一条本规定由国务院建设行政主管部门负责解释。
关键词：房地产登记审核；制度建设；问题；强化
强化房地产登记审核管理制度建设对于提升房地产登记审核管理工作的规范性有着重要的意义。近年来我国房地产申请与登记数量迅速增加，对房地产登记审核工作提出了跟高的要求，在此背景下强化房地产登记审核管理制度的改革显得极为必要。
1 我国房地产登记审核管理制度中的问题分析
近年来，我国房地产登记审核管理工作质量与效率得到不断提升，但仍然存在一些问题，具体包括：
1.1 房地产登记程序复杂
现有的房产登记程序较为复杂，申请人在申请时要对自己申请的登记类型进行甄别，对需要准备的资料进行核实，然而许多申请人对房地产登记的程序及相关法律要求不够了解，从而导致资料准备不全，申请类别不合理，不但使申请人疲于奔波搜集资料，也使登记审核单位工作量增大。
2.2 登记错误赔偿制度不健全
《中华人民共和国国家赔偿法》规定，如果发生登记错误，国家只赔偿该登记行为造成的直接损失。然而在房地产登记工作中，何种损失属于直接损失这一问题的界定并没有明确的规范与要求，因而对于房地产登记错误的赔偿也没有形成一个规范性的、科学可靠的文件，这一问题对房地产登记审核管理工作规范性的提升造成了一定的阻碍。
2.3 房地产登记行为审核标准问题
我国房地产登记审核管理工作中在房地产登记行为合法性审核方面一直缺乏一套行之有效的标准。虽然已经就执法主体资格、执法主体权限、执法目的、认定事实以及适用法律和执法程序这五个基本问题达成了共识，但对房地产登记行为的审查上应采取形式审查还是实质审查仍存在争议，此外对于申请人所提供的登记材料的合法性、真实性的审核也尚未形成科学统一的标准。
2 房地产登记审核管理制度强化措施
为了更好地为申请人服务，同时为了提高房地产登记机关自身的办事效率，相关行政部门必须转变以往的思想观念，不能只重视登记发证制度而轻视登记审核制度，不能仅仅将房地产登记审核管理工作作为一项权力，而是应将自身工作视为对申请人的服务，向申请人提供主动、便捷的咨询与帮助。对此，房地产登记审核机关应对现有房地产登记审核管理制度进行合理改革，具体可采取以下几项措施：
2.1 简化登记程序，提升登记过程透明度
首先，应设立专门的咨询服务台，资讯电话，并在办公地点张贴房地产申请流程及相关注意事项，一方面为申请人提供方便，使其明了申请流程及需要准备的申请材料，另一方面也减少房地产管理单位的工作量；其次，应积极引入律师制度，使律师作为登记双方的法律见证人，为申请人提供可靠的法律咨询，同时避免申请人在不懂相关法律法规的情况下陷入误区，同时为登记机关减少审核压力。
2.2 强化房地产登记的公示作用
房地产登记审核管理的核心目的在于公示，即通过登记使房地产的物权设立、转移、变更等公之于众，从而使交易第三人了解某一处房地产的物权状态。当然，这里所指的公开不是无权限无范围地公开房地产登记薄，为了保护权利人的合法权益，应强化对房地产登记薄相关信息查询的权限控制，避免一些不法之徒利用权利人的真实信息从事不法行为。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。
2.3 建立专业人制度
为了进一步完善我国房地产登记审核管理制度，提升行政部门工作效率，同时保障申请人的合法权益，应引入房地产登记专业人制度。使房地产登记专业人作为申请人与政府之间的沟通者，建立起申请人与政府之间的有效沟通桥梁。专业人应具备丰富的不动产法律知识、税务知识，良好的沟通协调能力和高尚的职业道德。由于登记专业人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向，若房地产登记专业人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。而为了保障房地产人制度的科学性和有效性，应强化对房地产人资质的审核，确保人具有良好的从业资质与职业道德，就房地产人的工作程序提出明确的规范，同时，强化对人在房地产登记审核过程中的行为监督，从而预防人制度向着不利于申请人合法权益的保障以及房地产登记审核管理工作的趋势发展。
2.4 强化政府监管，提升房地产登记审核管理制度效力
为了顺应我国城镇化发展对房地产登记审核管理工作的新要求，政府机关应转变工作理念，既要做好对房地产登记行为的监督管理，又要提升自身服务质量，进一步提升房地产登记审核管理制度的法律效力。从完善各项工作流程，规范登记审核模式和制定科学的登记审核标准入手，为申请人提供便捷、明确、省时省力的登记服务。
3 总结
综上所述，解决房地产登记审核管理制度中的现有问题，不断改进和完善房地产登记审核管理制度，对于提升房地产登记审核管理工作效率有着重要的意义，目前我国房地产登记审核工作中还存在程序上、审核标准上等问题，亟待有关部门采取针对性的解决对策，不断完善我国房地产登记审核管理制度。
参考文献：
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[2]杜黎敏。房地产登记档案管理及信息化[J].北京档案。2012（9）：31-32
【关键词】房地产公司；财务管理；绩效考评
一、房地产公司中财务管理的问题
（1）随意增减和调整财务预算现象严重，缺乏财务预算执行监督机制。一些房地产公司由于缺乏财务预算执行监督机制或者财务预算编制时的不严谨，在具体的预算执行中随意增减和调整财务预算现象严重，从而使得年初部门预算和年终部门决算存在很大的差异，严重影响到了部门财务管理的严肃性。（2）缺乏有效的财务绩效考核机制。房地产公司通过财务绩效考评有层次地、分门别类地将单位的战略目标分解到各职能部门，并将其细化、延伸到每一个职工，使房地产公司所有职工都明确本单位战略目标的主要意图和设想，了解自己在单位中所处的作用和地位，从各自的角度想方设法地来为实现这个目标而努力工作，这样一来，使得房地产公司的凝聚力大大增加，有助于促使房地产公司决策科学化。但是在实际中，由于没有充分重视有无超预算支出、资金使用效益如何、资金投向是否正确等问题，使得绩效考核体系严重不完善，大多只是走走形式，缺少可操作性、规范性和科学性，不能有效地起到约束的作用。
二、如何加强房地产公司中财务管理
（1）树立新的财务管理观念。第一，应该着眼于外部环境，重视与建筑商、客户、建材供应商之间的有效沟通和联系，应对房屋售后服务、销售、生产、设计、开发等环节实行财务管理责任制度。第二，应该以房地产公司全局为对象，树立全局意识，洞察全局，知彼知己，对各种因素的价值链进行综合分析。第三，房地产公司不要过于追求短期效果，应该注重长远的成本节约，以便取得可持续性发展的能力。（2）加强房地产公司财务支出绩效考评工作。一是强化组织领导。及时成立房地产公司支出绩效考评工作领导小组，落实日常工作机构，负责绩效考评具体协调管理工作。按照职能分工要求，密切协调配合，实行分管领导分片负责制及相关科室分工责任制。二是明确考评要求。制定相应的政策和规则制度来确定绩效考评的范围、工作程序和时间安排。采取项目单位自评、主管部门考评和财务部门考评相结合的考评机制。三是细化工作措施。选取房地产公司的几个项目部进行项目支出绩效考评试点，精心选取试点项目，力求项目具有代表性。建立业务指标、财务指标、效益指标三大考核体系，细化指标分数权数，实现三级目标管理。四是注重工作结合。将财务监督和财务投资评审工作贯穿房地产公司支出绩效考评全过程，增强工作实效，实行项目前期设计概算管理、财务全程介入监督、事后针对考评情况开展延伸检查。应以定性的指标为辅，定量的指标为主，从而增强房地产公司绩效考评结果的利用价值和绩效考评的实际可操作性，五是是认真对待绩效评价结果，强化评价结果运用，对绩效评价中发现的问题及时整改，将其作为加强制度建设、完善体制机制、改进工作方法、提升管理绩效的重要参考，不断推进房地产公司财务管理科学化精细化。（3）强化监控，建立内部约束机制。一方面加强日常跟踪管理。通过日常的跟踪管理维护其严肃性，严格规范地执行财务经费预算，对于当期超支的可控费用要提前预警，并坚决杜绝在当期支出，做到按月及时检查、考核。另一方面建立内部约束机制。财务对下级部门的日常财务监督，重点是对资金支出的合法性、真实性；房地产公司财务部门要对财务收支程序、效能、过程、结果的惩防监督，实施多层次的监督，重点是财务收支程序的合法性，以及对违纪者的及时查处，防微杜渐。（4）提高决策者的财务管理意识。房地产公司的高层领导者要转变经营理念，坚持树立财务管理。财务管理是企业的核心理念，切实把眼光从利润转向可持续发展上面来。认清楚实施财务管理的必要性以及重要性，把财务管理树立在企业管理的中心位置。
参 考 文 献
[1]王冰。提高房地产企业核心竞争力的途径[J].经营管理者。2010（10）：112～115
[2]张国志。也论房地产企业的财务管理[J].民营科技。2010（11）：134～137
[3]肖荣。试论房地产企业的财务管理[J].财经界（学术版）.2008（1）：154～158
关键词：房地产公司；战略导向；绩效管理体系
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）08-00-02
绩效管理体系是企业为实现自己的运营目标而建立的一整套用于绩效管理和评估的流程与系统，房地产公司由于其生产运营特点，需要有专业的管理体系来激励内部员工从而确保企业在激烈的市场竞争中处于优势地位。
一、我国的房地产市场概况
随着我国经济的不断发展和城镇化的趋势，国民对住房的需求量逐渐加大，我国的房地产发展前景广阔。同时，我国的房地产市场竞争压力巨大，一方面，各种房地产公司数量众多，另一方面房地产行业的高回报让更多的企业想要进入这一领域，但纵观我国的房地产市场经过近三十年的发展，行业分化也在不断加剧，大型房企在资源整合能力、经营管理等方面的优势继续扩大。这些大型房能够在竞争中占得优势，如我国发展规模较大的万科、保利地产、绿地集团等三家房企，2012年全年销售额都在千亿元以上，销售额突破百亿有53家，而其它大部分的企业都属于中小企业，竞争优势不明显，销售额在几十亿，甚至不足亿元。
二、房地产公司经营特点
房地产公司是以经营不动产即土地、建筑物及其附带的各种权益来进行盈利的公司。我国的房地产公司根据用户对住房的不同需求划分为三种，其一是以土地资源开发、建筑物项目开发为主的房地产开发公司，其二是向市场提供房屋销售消息并进行一系列的咨询活动的房地产中介公司，最后一种是为住宅小区提供服务的物业公司，这三种房地产公司在目前的市场竞争中都各有优势。笔者将以房地产开发公司为重点，详细的分析其经营特点。
第一，房地产开发公司的资金需求量巨大。房地产开发公司在进行一系列的土地开发、项目建设、销售等过程中，都需要巨额的资金投入，同时在对要开发项目进行可行性评估、建筑设计、工程管理、营销等具体环节中，需要专业人才到位和稳定，因此，资金便成了公司能否正常运营的关键。
第二，房地产公司开发周期较长。房地产开发公司的运营模式是先投资后盈利，在进行前期投资过程中，房地产开发公司需要进行土地资源的开发、土地原住居民的搬迁调解、工程设计评估、现场勘查等，尤其是司前期阶段开发手续的取得非常繁杂，政府各级审批存在很多不确定性和花费时间长，取得合法开工手续后，才会开始建筑工程的施工，所以从进行土地的取得到成品的销售需要耗费很长的一段时间，投资期漫长。
三、房地产公司战略导向分析
战略导向即公司发展所要遵循的战略发展目标和方向。在我国房地产公司中，战略导向的作用是十分巨大的。
首先，战略导向有利于公司应对来自市场的各种竞争。战略导向包括公司根据顾客、竞争者、公司应用技术这三方面的特点而制定的具体的战略目标，因此，在面对不同的市场需求时，公司能够及时的调整内部生产。
其次，战略导向有利于公司核心竞争力的提高。公司在拥有了战略导向的指导后，能够明确自己每一阶段的发展目标，并根据大的发展方向来进行内部的适当调整，确保公司发展的总体性。
四、绩效管理体系分析
绩效管理体系包括有战略目标的制定、角色职能的明确、管理流程的控制、绩效反馈与评估等方面内容。在进行绩效管理体系的建立与完善时，企业需要做好具体的分工和战略目标的制定。战略目标是在公司大的战略导向的指导下指定的，是绩效管理体系建立的基本落脚点。制定战略目标不仅需要公司进行企业的发展规划的讨论，更需要相关高层进行经营目标的分解，将企业的大发展目标细分到各部门的战略目标。
另外，绩效考核需要公司能够明确责任到人，从企业的高管到基层员工都必须明确自己的职能。绩效考核的开展是在战略导向的指导下进行的，首先，通过对公司的战略导向进行充分的了解，做出大致的销售目标计划表。
在绩效管理体系中，每一环节都要求企业能够认真完成，绩效反馈与评估是在员工相关工作完成的基础上对内部员工开展的工作，反馈能够让员工看到自己的不足，而评估能够让企业了解个流程出现的问题并进行改进，从而推动绩效考核的完善。
五、战略导向下的房地产绩效管理体系的完善
基于战略导向的房地产绩效管理体系的建立需要房地产企业根据目前房地产市场的概况和公司的实际发展情况进行具体的实施。
第一，房地产公司需要总结出原有的绩效管理体系的优缺点。在进行公司绩效管理体系的完善时，对公司固有的管理体系的优缺点的分析是必不可少的。固有的管理体系对公司内部员工有一定的管理作用，但由于其管理理念或方法逐渐的脱离现代社会的发展步伐，因此在公司的实际运营过程中发挥的作用较小，而房地产公司运营环节多，人才需求量大，因此进行员工绩效考核是十分必要的，通过对员工完成工作量的记录与反馈，公司能够敦促基层员工提高工作效率，进而帮助公司实现经营目标。
第二，企业要在企业发展战略的指导下制定完善的经营战略。绩效考核中经营战略的制定是最基本的环节，只有将经营目标制定好，公司的运营才有了具体的方向，员工也才能根据该目标开展自己的工作。战略目标是企业发展的大体方向，是符合公司实际状况的战略分析及建构，在战略目标下进行经营目标的制定能够确保房地产公司根据公司的年度计划开展具体的项目活动。
房地产开发公司需要根据公司发展的总体规划，结合目前房地产市场的现状，首先制定出总体的年度销售目标和拿地目标，然后将目标具体的划分给每个项目或分公司，项目或分公司经理根据下发的任务量制定部门的具体执行计划。而在资金使用方面，公司需要根据项目的预估成本进行资金的管理和分配，从而加大资金的利用率。
房地产绩效体系的构建可以借助国际上流行的BSC工具，BSC又称为平衡计分卡，它为绩效管理提供了一条新的思路。房地产开发公司要作出战略性的规划，则必须要考虑到财务、流程、顾客满意度以及人才梯队建设等各个方面的，而房地产公司在战略规划的制定上更应借助平衡计分卡来推进这四个维度目标的实现。首先，在财务方面，平衡计分卡的应用，有利于无形资产向有形资产的转化，通过对新的收入来源的开发、现有资产利用率的提高以及客户价值的增加来形成长期股东价值。而企业在战略方面既需要保证房地产企业自身的形象以及股东的回报率，又要实现自身的业务转型转化从而开发新的收入来源，尤其是在经济危机频繁发生的形势下，房地产企业更要提高自身的经营能力，提高现有资产的利用率，从而使自身经受得住业绩的考验。其次，在房地产企业内部运营方面，需要建立起“事业部制”的管理模式，并形成相关的制度体系。在未来的几年里，企业应把战略集中在服务创新和产品创新这两点上，通过产品的创新开发出领先于市场的产品，通过服务创新来吸引客户，从而最大限度地挖掘客户的价值，并通过运营的改善以及当前社会环境的创造和利用，从而使得企业无形资产能够成功实现客户和财务成果的转化。再者，在客户的服务和维护方面，应对品牌建设和服务加大投资的力度，从而满足客户的需求，通过维护好企业与客户间的关系，以达到客户价值的实现。最后，在人才梯级建设方面，应加强对员工的知识和服务技能的培训，从而提高员工的战略能力素质，并且还要加强人才的引进，提拔具有良好的领导能力的年轻人才，以此来不断充实房地产企业的人才资源。此外，良好企业文化的形成也有助于提升员工对企业的归属感，因此，企业应以文化来留住人才，从而实现人才的培养与企业价值创造的协调一致发展。
第三，房地产公司需要根据具体的绩效成果，建立完善的激励体制。房地产公司在前期工程报建过程中，需要对员工进行培训并建立具体的奖惩制度，工程报建的手续和相关资料的整理是一项考验员工能力的工作，在进行手续准备和资料的整理过程中，员工需要花费大量时间和精力，同时，工程报建的程序繁琐，而报建周期的缩短有利于公司后期工程建设的开展和提高资金的使用效率。因此，奖惩制度的建立是十分必要的。
六、结束语
做好房地产公司的绩效管理体系建设，对于促进房地产公司战略目标的实现有积极的推动作用。绩效管理体系需要做好组织、流程及个人三者之间的绩效管理，同时企业在流程管理、评估阶段也要发挥作用。在我国目前严格控制房价的政策下，房地产公司要积极的做出应对，通过绩效管理体系促进公司内部凝聚力的形成，使企业能够在激烈的市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]赵春。房地产公司基于战略导向的绩效管理体系改进研究[J].科学与财富，2012（02）.
关键词：房地产公司；内控角度；成本控制
一、引言
虽然我国的房地产业起步比较晚，但是随着我国经济的快速发展，房地产公司的数量和规模都在不断的增大。由于外部经济环境的变化，加上政府对土地的调控，使得房地产公司的土地交易透明化，土地价格普遍较高。在这样的形势下，房地产公司如果延续粗放的管理模式，不改变思路，不加强内部管控，那么很难在市场中立足。房地产公司只有加强管理，完善内部控制，才能在市场中占据一定的位置，成本管控就是房地产公司管理的重要内容。
二、内控理论阐述
内控就是指企业的内部控制。企业的内部控制主要是对企业经营过程中的经营效率、效果、资产安全、财务报告等相关信息进行控制和管理。企业的内部控制是由企业领导实施，通过内部控制来保证内部相关信息的真实程度，法律法规、资产安全等的合理性。内控是企业管理的重要组成部分，企业通过内部控制可以有效的调节和约束企业的经营，进而对企业的经营管理起到监督控制的作用。就我国房地产公司内部控制的现状来看，很多公司都没有将内部控制贯彻落实到企业管理当中。
三、房地产公司成本控制的要点
（一）从产品线考虑，建立产品数据库并配备相应的集中采
购供应商库，使产品标准化，固化建造成本国内一部分管理先进的房产公司已初步建立了自己的产品数据库，在对国内市场进行充分研究的基础上，对地域（城市）进行精细划分，规定二级（城市）公司产品的类型、级别，从产品上使成本可控。集中采购获得与产品相适应的供应商，提供质优价平的商品和服务。以恒大地产为例，已初步建立并完善自己的产品数据库，集中采购也已日趋成熟，这就使得与产品对应的建造成本相对固化、可控。战略合作伙伴往往只要知道恒大地产在哪里拿地，做什么样的产品，体量有多大，基本对该项目的投入已心中有数。笔者在与恒大地产的朋友交谈时，对方曾表示：“我们现在项目招标很少，因为与我们合作时间长的施工单位很多，有些项目图纸都不用给，房子就蹭蹭的盖好了；供应商跟进也很快，这边拿地的消息刚公布，那边的样品、合同都准备好了。”建立产品数据库，集中采购到位，不但固化了建造成本，也大大缩短了项目前期准备的时间，减少了大量的沟通成本，实现了房产公司快速周转的经营诉求。
（二）加强内部管理，控制风险，实现成本管控闭合
1.加强组织结构控制，控制管理成本房地产公司在经营过程中，必须要重视公司的组织结构。健全完善的组织结构能够在一定程度上加强公司成本控制的效果。首先，应该明确公司内部各部门的职责，在核算部门的成本时，不仅可以及时提供核算结果，也能保证各部门的核算信息真实全面。其次，要明确要求各个部门之间遵循不相容职务相分离的原则，以此来促进各部门之间相互监督，规避部门之间出现串通联系的现象，从而降低风险成本。另外，想要控制公司的成本，还要对审批制度进行改革，很多房地产公司领导由于权限过大，所以，重大的决策都可以自行表决，这很容易造成贪污舞弊的现象出现。因此，房地产公司要对领导的权利进行合理的控制，比如公司的财务开支，要多方领导逐一审核后才能签字通过。另外，对于重大的决策，要做到执行和监督分离，比如将审批权限分散到部门负责人的手上，负责人审批后，再由相关领导进行集体审批，以此来提高审批的质量。2.从风险理论角度控制经营风险站在风险理论角度，房地产公司应该建立起严格的内部控制管理制度，通过严格的规章制度，可以在很大程度上降低操作风险，也能有效避免由于个别员工的差错导致公司发生经济损失。从很多房地产公司破产的案例中可以发现，导致公司破产的原因很大一部分是由于公司员工或者领导操作失误引起的。房地产公司的经营环境比较复杂，内外部的经营都需要管理控制，在经营过程中需要大量的资金投入，由于房地产项目建设回收资金的时间较长，所以，中间任何一个环节出现失误都会给公司造成严重的经济损失。因此，公司内部控制管理制度的建立应该结合经营的特点，比如建立员工行为操作规范机制，对任何一个环节的操作都要进行严格的监督管理，以此来避免不必要的风险产生。另外，公司要加强财务方面的控制工作，比如对原始凭证的记录要严格审查，在相关工程完成后，要对原始凭证进行整理归档。另外，对于财务账本、财务报告等重要的财务信息要进行严格把关，明确规定财务权限，保证财务资料的安全。严格规范了财务工作的严谨性、准确性，也能在很大程度上控制经营风险。3.形成闭合的成本管控环，动态跟踪，实时监控目前，国内先进的房地产公司的成本管理模式是闭合的成本管控，即拿地版估算方案版概算施工图版预算交付前预算结算版交付后评估再拿地版估算。从拿地到项目交付都有相应的目标成本（全成本）。以时间先后为顺序，前一版的目标成本对后一版具有明确的指导作用，后一版目标成本绝对不能超前一版。在此过程中实时监控，以真实的动态成本反映成本变动情况，对超支现象提前预警，并着手优化，使得成本始终可控。项目交付后三个月形成评估报告，集中到数据库，对下一次同类型产品的投资起一定的指导作用。
（三）重视税费筹划，关注沟通成本
1.重视税费筹划，可明显节省成本目前，我国房地产业税负较高，不计土地成本，应缴纳的税和费将占建造成本的25%-35%（因各地情况差异较大，所以此区间取值较宽）。税费筹划早已被很多房产公司重视。一旦产品定位完成，建造成本可以优化节省的空间就相对有限，但由于各地政策不同，对缴纳税费的要求也各不相同。税费在哪里缴纳、何时缴纳、如何缴纳、退税、退费的时点和要求，都需要房地产公司相关部门仔细研究。好的税费筹划节省成本的效果明显。2.关注沟通成本，选用合适的第三方房地产公司经营活动中，有一项成本是隐形的，即沟通成本。文山会海几乎是每个房地产公司都要面对的挑战，拿地立项要开会、招标定标要开会、技术交底要开会、文化学习要开会……实在让人应接不暇。还有各种各样的电话沟通、短信沟通、微信沟通等。更有效率、更效果的沟通方法就是选用合适的第三方顾问公司。国外的房地产公司远比国内的人员配备要少，但一样可以做出很好的房产品。究其原因，就是顾问公司的普及和使用。举个全过程跟踪审计的例子：一个十万方的项目，要是不选用合适的第三方进行跟踪审计，成本和工程人员每天必将面临大量的沟通工作：承包方、供应商、监理、部门内、平行部门、平台、集团等都需要沟通。如果有第三方介入，这些工作都由第三方完成，并整理反馈；部门间的争议问题也可由第三方提供公平合理的解决方案。这样使得房地产公司的人员配备可以更精干，管理人员能够从琐事中摆脱出来，关注和解决更高层次的问题，有利于个人成长，节省沟通成本，从而更快更好的提升企业的竞争力。
四、结语
近年来，虽然我国房地产公司的成本控制取得了一定的效果，但是与一些发达国家的房地产公司成本控制效果相比，还是有一定的差距。究其原因就是我国很多房地产公司还是没有真正认识到成本控制的重要性，忽视了对成本的控制，影响了房地产公司的持续稳定发展。因此，房地产公司管理层应该高度重视成本控制，站在内部控制的角度，建立完善有效的内部控制机制，掌握好成本控制的要点，切实做好成本控制的管理。只有这样，才能使得公司的整体竞争力得到提升。
作者：杨华 单位：金成房地产集团有限公司
参考文献：
关键词：金信地产 房地产营销 管理制度
中图分类号：F293.3
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2015）07-283-02
安钢集团金信房地产开发有限责任公司隶属于安钢集团，成立于2004年，具有房地产开发二级资质，经过近十年的发展，先后开发了安钢御景园住宅小区、安阳市地税局紫薇家园住宅小区、舞钢朱兰河东小区，建设住宅超过50万平方米。安钢集团金信房地产开发有限责任公司通过10年的发展总结了一套行之有效的房地产营销管理制度，本文就该制度执行情况做些探讨。
金信地产必须建立一套实用高效的营销管理制度，为企业正常经营提供强有力的保证，现就从六大方面做一个全面的阐述。
一、营销费用预算管理
房地产开发企业要销售其所生产的商品，即房地产必须事先进行广泛的宣传和大量的前期准备工作，此项工作的进行，必须要有一定的资金做保证，即使在售楼过程中，也要做好日常的预售管理工作，保证售楼工作的顺利实施。
每年年底，公司应当向项目部下达次年全年营销费用指标。项目部根据下达的指标分解为品牌宣传费用指标和项目营销推广费用指标，其分配额度及比例须报公司主管领导审批，通过后项目部将全年指标细分到各自然月，跟预算单位的营销费用立项必须按规定的审批权限报批，营销费用支出必须严格按照年度、月度预算执行。每个月底，预算执行部门必须将当月《预算执行情况汇总表》报送项目部，财务部、公司领导。在预算执行过程中需临时增加预算必须报项目部，通过项目部保公司主管，对超预算支出按照有关规定对预算执行单位进行处罚。
二、销售统计管理
在日常销售过程中，置业顾问每天都会向销售主管和经理汇报大量销售信息和数据，这些信息和数据对销售主管了解和把控整个销售进度的基础，销售主管只要充分掌握这些资料，才能制定出有针对性的销售计划，为完成销售任务提供保障。
1.销售统计日报管理。“销售日报表”包含齐定、临定、挞定，退换房、额外折扣审批等销售变更。每日营业结束后由销售主管填写“销售日报表”，上报给项目部领导、财务部、公司总经理。
3.销售统计月报管理。销售主管月每月3日前将上月销售总结提交上级主管领导审阅，总结包括：目标进度、成交分析、库存分析、客户分析、广告效果评价、活动评价、绩效考核、与上月对比等。要求表达内容清晰、针对性强；销售主管每月25日后将下月销售计划上报主管领导审阅，计划包括：目标的设定和分解、销售单位数量和流程、广告设计制作和计划、活动计划、现场人员的组织等，要求表达内容清晰、有针对性；每月3日前，销售主管应当向上级主管领导提交上月考勤表和本月排班表；每月底将《月度销售变更统计表》填写完整，包括：退房、换房、挞定、变更付款方式等变更事项等汇编成册，供有关单位查阅；每月将领导签发的额外折扣汇编成册，制作《额外折扣统计表》以便相关部门复核和查阅；每月3日前由销售主管填写《月度营销费用统计表》经财务部核对将当月营销费用统计表汇编成册供有关单位复核和查阅。
三、催收房款管理
财务部应当每天上午9点前向销售部提供一份客户欠款名单，销售客服核实业主欠款后开始催收工作，催收欠款时销售客服人员必须填写电话跟进记录单，汇总后于下班前交客户主管审阅，业主拖欠的房款，已经定金。未交首付超过7日按照挞定处理，已交首付超过1个月未交余款按照退房处理，对于既不交款又不办理退房手续的交法务部提前诉讼。
四、房源控制的管理
在房地产销售过程中，最重要的一项工作就是对所销售的房地产进行管理和控制，即房源控制。对所售房源进行管理和控制，有利于销售主管及时对所售住房的数量、户型、价格等信息，便于制定和修订销售计划。在对房源的管理过程，销售主管要做到以下工作：
1.住宅销售前，销售部应当建立房源销控表，房屋出售后，置业顾问必须及时将售出住房标记在楼盘销控表上。
2.销售主管必须定期核实对照楼盘销控表，确保销控表上的资料真实、准确。
3.销售接近尾声或售罄时，销售主管将所有销控表归档，以便查询。
4.财务部应对本楼盘所有物业进行登记造册，建立台账，详细记录物业存销情况，其中包括已售及未售的住宅、商铺、车位、有偿移交和无偿移交小区配套设施，公司自用及租赁房。
5.物业服务公司必须月最后一周周一提供空置房明细表与公司财务部、售楼组核对户数和面积。
6.业主退房时，项目部通知物业服务公司，物业服务公司负责清退业主并收回相关房屋。
7.对于空置时间较长的住房，项目部必须提出可行的促销措施进行销售。
总之，房地产作为一种商品，在未出售之前，它也是房地产开发企业的一项存货，对存货进行管理，将有助于保证产品的质量、特性，以免其受到自然或人为因素损坏，同时也有利于销售主管了解存货的各种信息，为做好销售工作提供帮助。
五、客户关系管理
不论什么产品和服务都是以客户为中心的，房地产行业也不例外。从地段的选择到建筑施工，再到新房产的出现和房地产现场销售，以及最后的售房服务，都是以客户需求为导向的。房地产客户关系管理工作，是房地产销售管理的基础性工作。房产作为一种产品最终是卖给购房者的，只有让业主得到满意的服务，业主才会下决心购买。
1.房地产客户关系管理的重要性。房地产行业是一个资金密集型的产业。房地产开发企业在开发过程中，几乎都是通过金融机构筹集资金进行开发建设的。房地产开发周期较长，一般几年到十几年，资金的时间成本很高，如果开发的楼盘不能满足消费者的需求造成滞销，将给开发企业带来巨额亏损，甚至破产。对消费者来说，房产是一次性投入资金最多的商品，甚至需要一生的积蓄，因此房产一旦出现质量问题或没能有效满足需要，将给消费者带来无尽烦恼。
开发企业要全面满足消费者对建筑风格、环境、交通、户型、采光通风等综合需求，必须先对消费者有深入的了解。企业要想发展，拥有忠诚的客户是最重要的，因此要建立一套完善的客户关系管理体系，用于研究客户、开发客户、与客户沟通并能有效留住客户。
2.建立客户关系的措施。建立客户关系首先需要确认公司对项目的期望值和目标，同时要考虑现有业主环境及公司战略的优先层次。
3.建立客户关系的过程。首先要在人事部门的配合下，制定员工客户关系管理绩效机制，使其与员工业务绩效考评联系起来；其次企业要定期进行客户关系应用效果的评估，对客户进行量化分析，以便进行前后比对；最后要对客观关系管理要定期进行评审与回访，针对发现的问题提出明确的改进方案，建立良好客户关系。
六、客户资源管理
有效的客户资源管理能及时有效地反映客户需求，对产品规划提供依据；能加强对置业顾问业绩考核力度。主要通过以下四种途径来实现：一是销控管理；二是意向客户资源管理；三是定金客户管理；四是签约管理，已签约客户销售部门及时将签约情况录入“客户签约一览表”，安排客服代表及时跟进办理后续购房手续。
以上就是金信地产10年来总结的营销管理制度，随着金信地产的发展壮大，该管理制度必将会越来越完善。
参考文献：
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[2] 祖立厂主编。房地产营销策划。机械工业出版社，2006
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[4] 施建刚编著。房地产开发与经营管理。同济大学出版社，2005
[5] 尹军，尹丽主编。房地产市场营销。化学工业出版社，2005
[6] 王简。北京安厦以4C制胜中介业。中国经营报，2001
[7] 林洪明，何攀。商业银行客户管理：从客户经理制到客户关系管理。甘肃省经济管理干部学院学报，2003
（作者单位：安钢集团金信房地产开发有限责任公司 河南安阳 455004）
第一条为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。
第三条本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。
本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。
第四条房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。
房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
第六条房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。
鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。
第二章估价机构资质核准
第七条房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。
国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。
第八条房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
第九条各资质等级房地产估价机构的条件如下：
（一）一级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；
2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上；
3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；
4.有15名以上专职注册房地产估价师；
5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；
6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；
9.有固定的经营服务场所；
10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；
12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。
（二）二级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；
2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上；
3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；
4.有8名以上专职注册房地产估价师；
5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；
6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；
9.有固定的经营服务场所；
10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；
12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。
（三）三级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样；
2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；
3.有3名以上专职注册房地产估价师；
4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；
5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；
7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％；
8.有固定的经营服务场所；
9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求；
12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。
第十条申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：
（一）房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；
（二）房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；
（三）营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；
（四）出资证明复印件（加盖申报机构公章）；
（五）法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；
（六）专职注册房地产估价师证明；
（七）固定经营服务场所的证明；
（八）经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件（加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；
（九）随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。
申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。
第十一条新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十条第（一）项、第（三）项至第（八）项材料。
新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。
第十二条申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交本办法第十条规定的材料。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。
国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。
第十三条二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内，将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。
第十四条房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。
第十五条房地产估价机构资质有效期为3年。
资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。
在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。
第十六条房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。
第十七条房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。
房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定；其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。
第十八条房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。
第三章分支机构的设立
第十九条一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十条的规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。
第二十条分支机构应当具备下列条件：
（一）名称采用“房地产估价机构名称＋分支机构所在地行政区划名＋分公司（分所）”的形式；
（二）分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师；
（三）在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师；
（四）有固定的经营服务场所；
（五）估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
第二十一条新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，并报国务院建设行政主管部门备案。
第二十二条分支机构备案，应当提交下列材料：
（一）分支机构的营业执照复印件；
（二）房地产估价机构资质证书正本复印件；
（三）分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明；
（四）拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。
第二十三条分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。
第四章估价管理
第二十四条从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
第二十五条房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。
房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。
第二十六条房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。
第二十七条房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。
估价委托合同应当包括下列内容：
（一）委托人的名称或者姓名和住所；
（二）估价机构的名称和住所；
（三）估价对象；
（四）估价目的；
（五）估价时点；
（六）委托人的协助义务；
（七）估价服务费及其支付方式；
（八）估价报告交付的日期和方式；
（九）违约责任；
（十）解决争议的方法。
第二十八条房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
第二十九条委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
第三十条房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产行政主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。
第三十一条房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。
第三十二条房地产估价机构不得有下列行为：
（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；
（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务；
（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；
（四）违反房地产估价规范和标准；
（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；
（六）擅自设立分支机构；
（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十三条房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。
房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
第三十四条除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。
第三十五条房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。
第三十六条县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。
第三十七条县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
（一）要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件；
（二）进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料；
（三）纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。
第三十八条县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。
有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。
第三十九条房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。
第四十条有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：
（一）资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的；
（二）超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的；
（三）违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的；
（四）对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的；
（五）依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。
房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。
第四十一条房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正；逾期不改的，可以撤回其资质。
第四十二条有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：
（一）房地产估价机构资质有效期届满未延续的；
（二）房地产估价机构依法终止的；
（三）房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的；
（四）法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。
第四十三条资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。
房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。
房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。
房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。
任何单位和个人有权查阅信用档案。
第五章法律责任
第四十四条申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。
第四十五条以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。
第四十六条未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。
第四十七条违反本办法第十六条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理；逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。
第四十八条有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：
（一）违反本办法第十九条第一款规定设立分支机构的；
（二）违反本办法第二十条规定设立分支机构的；
（三）违反本办法第二十一条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。
第四十九条有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正；逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）违反本办法第二十五条规定承揽业务的；
（二）违反本办法第二十八条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的；
（三）违反本办法第十九条第二款、第二十八条第二款、第三十一条规定出具估价报告的。
第五十条违反本办法第二十六条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十一条违反本办法第三十条规定，房地产行政主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产行政主管部门责令改正。
第五十二条房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条违反本办法第三十四条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条资质许可机关有下列情形之一的，由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的；
（二）对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的；
（三）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的；
【摘要】通过房地产开发公司货币资金的内部控制是企业内控的一个重要组成部分，货币资金控制的好坏直接关系到房地产开发公司的生存、发展、获利。内部控制的主要目的是实现房地产开发公司货币开支的合理、合法和货币回收的安全可靠，货币资金失去有效控制是现在许多房地产开发公司普遍存在的问题，在实际工作中，常由于内部控制制度不健全、执行不到位而造成货币资金管理发生失误甚至被贪污或挪用的现象，因此房地产开发公司房地产开发公司必须建立和完善企业货币资金内部控制制度。为了企业能够健康发展，房地产开发企业必须建立内部控制来提高经营效率。
【关键词】货币资金 内部控制 问题 对策
引言：俗话说：“无规矩不成方圆”。一个国家有自己的法律、道德文化来管理国民，同样，一个企业也需要一些措施来管理员工，措施就是――内部控制。内部控制就是单位内部的管理控制系统，它的根本目的就是保护单位财产，检查有关数据的正确性和可靠性，提高经营效率，贯彻既定的管理方针等。
一、房地产开发公司货币资金的内部控制的概述
房地产开发公司货币资金内部控制对于房地产开发公司具有非常重要的意义，只有使房地产开发公司货币资金的内部控制贯穿于房地产开发的始终，并不断更新，才能为房地产开发公司实现其控制目标提供合理保证。为了使内部控制有效运行，就必须营造一个良好的控制环境，建立一个周密的会计系统，按业务循环设计有效的内部控制程序。
二、房地产开发公司货币资金的内部控制的现状
由于货币资金本身具有的流动性高、安全性低的特性，尤其是可直接用于房地产开发公司或个人消费的货币支付特性，往往成为不法分子贪污、挪用和盗窃的对象。近几年来，我国各级执法部门查处的经济违法犯罪案件中， 房地产开发公司个人非法挪用资金、设立小金库的案件履见发生，其金额之巨大、涉及人数之众多，令人瞠目结舌。而此类案件大多是由于内部控制失效而形成的，特别是货币资金内部控制不力。这些情况使得货币资金内部控制制度的要求越来越高。货币资金控制始终是房地产开发公司内部控制的重点。有的企业财会部门不设置稽核岗位，财务工作环境差，缺少必要的硬件设备和财务软件，很多分析、复核、测试工作无法进行，也就不能报送有价值的财务信息，形成恶性循环。
三、房地产开发公司货币资金的内部控制中存在的问题
（一）信用管理不健全因素
信用管理的目的是在采用信用政策所增加的盈利和由此所付出的代价之间进行权衡。客户的信用风险是客户不良的信用对应收账款产生的风险。目前，有些房地产开发公司授予客户的信用是在主观决策控制下运作的，缺乏有效的信用决策系统；没有统一的客户资信管理制度和客户授信制度，房地产开发公司对客户的信用档案不完整，信用决策和信用控制缺乏有效的信息支持。
（二）商业信用不发达因素
房地产开发公司产权制度落后，缺乏观念。由于全民信用意识不普及，信用体系不完备、不可靠，使得失信带来的收益往往大于守信的成本。首先我们应该认识到在经济发展中的重要作用，它能促进经济发展、调节资本流向。在经济发展过热时，应该提高利率。从而提高投资成本。抑制经济过热。反之，在经济萧条时则应该经低利率。扩大投资，自己经济发展。企业缺乏诚实守信的经营理念，就容易导致舞弊事件的发生，造成企业损失，影响企业信誉。所以好的企业文化是内部控制制度得到贯彻执行的关键，也是企业成功的基础。
（三）商品质量好坏的因素
质量就是生命线。在当今这个社会，物质极其丰富，不论是生产资料的消费者还是生活资料的消费者都有充分的购买能力、选择渠道和选择权利，质量就成为影响企业生存和发展的至关重要的因素。经营能力是影响企业盈利的关键。科技含量是企业的核心竞争力。而所有这些都需要相应的人才来操作和实现。商品质量的好坏、价格的高低及品种规格是否齐全，均会影响客户的付款愿望。一些汽车修理厂销售的商品价格高、质量差，或规格不符合客户的要求，客户购买此类商品后有上当受骗的感觉，最终导致了客户延期付款，甚至拒付。
四、房地产开发公司货币资金的内部控制的对策及改进措施
（一）把好货币资金支出关
常言道，节流等于开源。因此，控制非法和不合理的资金流出，等于为房地产开发公司带来了等量资金的流入。一个持续经营的企业在每天若干笔资金的支付中，如何判断哪笔支出有问题、有猫腻呢？关键的一c，是看支出程序是否合法、合理。为此，要做到“四审四看”，即：一是审支付申请，看是否有理有据；二是审支付程序，看审批程序、权限是否正确，审批手续是否完备；三是审支付复核，看复核工作是否到位；四是审支付办理，看是否按审批意见和规定程序、途径办理，出纳人员是否及时登记现金和银行存款日记账。
（二）管住货币资金的流入点
简单的说，房地产开发公司就是要搞清楚钱是哪儿来的，以什么形式来的，来了多少，还缺多少，没来的钱怎么办。同时，对已取得的货币资金收入必须及时入账，不得私设小金库，不得账外设账，严禁收款不入账。
（三）管理银行开户点
对银行账户的开立、管理等要具体规定。这里需要特别提示的是，一些山南地区汽车修理厂为了达到不可告人的目的，以各种理由在同一银行不同营业网点开立账户，或者同时跨行开户、多头开户、随意开户。因此，按照规定，应及时、定期对银行开户进行认真清查和检查。
（四）管住现金盘存点
现金是流动性最强的资产，由于它使用方便，也一直是犯罪分子青睐的对象。在现阶段，房地产开发公司的日常现金盘点工作基本上都是由现金出纳人员自行完成的，这项制度需要改进，至少应增加其他第三者参与盘点或监盘的内容，保证现金账面余额与实际库存相符，不出纰漏。
（五）管住银行、客户对账点
一切贪赃枉法行为都喜欢秘密、黑暗，怕见光，怕公开。对账就是公开，就是使双方或多方经济交易事项明朗化。一般而言，单位与银行之间的对账较有规律，按照有关规定，每月至少要核对一次。相比之下，单位与客户之间的对账难度要大得多。因此，应加强与异地和同城单位之间往来款项的核对，确保货币资金支付合理，回收及时、足额。
参考文献：
[1]赵保卿，《内部会计控制制度设计》，2010年第5期。
第二条在本省行政区域内从事房地产经纪活动的单位及个人，应当遵守本办法。
第三条房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，取得房地产经纪机构备案证书，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。
本办法所称的房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息、咨询服务、进行房地产策划和居间业务的经营活动。
房地产，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。
房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
房地产策划，是指向委托人提供房地产行业的市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营并收取拥金的行为。
第四条省建设行政主管部门负责指导全省房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。
各市（州）、县（市）房地产行政主管部门负责指导本行政区域内的房地产经纪机构和房地产经纪人员的管理工作。
第五条房地产经纪机构（含分支机构，下同）应当自领取营业执照之日起30日内，到工商登记所在地的市、县房地产管理部门和省建设行政主管部门备案，取得省建设行政主管部门颁发的《吉林省房地产经纪机构备案证书》后，方可执业。
第六条备案机关应当及时将已备案的房地产经纪机构的名称、住所、法定代表人、注册资本、注册房地产经纪人员等信息向社会公布，供房地产交易当事人选择。
第七条房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪人员，须取得相应的执业资格证书，注册合格后，持证上岗。
第八条房地产经纪机构分为一、二、三级三个等级。
（一）一级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.从事房地产经纪活动连续5年以上，且取得二级房地产经纪机构等级2年以上；
3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币100万元以上；
4.有7名以上专职注册房地产经纪人，8名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于5人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于12人；
5.有固定的经营服务场所；
6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
7.房地产经纪合同规范。
（二）二级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.从事房地产经纪活动连续3年以上，且取得三级房地产经纪机构等级3年以上；
3.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币50万元以上；
4.有5名以上专职注册房地产经纪人，6名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于3人，持有房地产经纪人协理注册证书的人员不少于10人；
5.有固定的经营服务场所；
6.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
7.房地产经纪合同规范。
（三）三级房地产经纪机构条件：
1.机构名称有房地产经纪字样；
2.有限责任公司的注册资本或合伙企业的出资额人民币10万元以上；
3.有2名以上专职注册房地产经纪人，3名以上房地产经纪人协理；或持有房地产经纪人注册证书的人员不少于1人，持房地产经纪人协理注册证书的人员不少于5人；
4.有固定的经营服务场所；
5.档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全；
第九条房地产经纪机构申请备案，应提交下列资料：
（一）房地产经纪机构备案登记表（一式三份）；
（二）营业执照正、副本复印件；
（三）法定代表人任职文件；
（四）房地产经纪人员注册证书及聘任合同；
（五）企业章程及内部管理制度；
（六）已签订的房地产经纪合同1份。
第十条房地产经纪机构从业限制
（一）一级房地产经纪机构可从事房地产项目营销策划、房屋销售、居间等活动，提供房地产咨询及代办手续等所有房地产经营活动。
（二）二级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划以外的所有房地产经营活动。
（三）三级房地产经纪机构可从事除房地产项目营销策划、房地产以外的所有房地产经营活动。
第十一条省建设行政主管部门应当建立和完善房地产经纪机构信用档案，房地产经纪机构应当按季度上报更新企业业绩等信息。
第十二条房地产经纪机构或房地产经纪人员发生变动，应及时办理变更备案手续；遗失证件的需在吉林省建设厅网站声明30日后，方可申请补发。
第十三条房地产经纪机构从事经营活动，按国家计委、建设部《关于房地产中介服务收费的通知》和其他有关规定标准收取费用，并接受房地产行政主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
第十四条房地产经纪机构承办经纪业务，应与委托人签订书面合同。
房地产经纪机构未经委托人书面同意，不得转让受委托的经纪业务。
第十五条房地产经纪机构与当事人签订房地产经纪合同前，应当明示房地产经纪合同示范文本，供当事人选用。房地产经纪合同中应当约定交易资金交付的条件和具体方式。房地产经纪合同应当有执行该业务的注册房地产经纪人员的签名。
第十六条房地产经纪人员在执行业务时应当严格执行《房地产经纪执业规则》，主动向当事人出示房地产经纪人注册证书或者房地产经纪人协理证书。房地产经纪机构与委托人签订委托合同后，方可对外相应的房源、客源信息。
第十七条注册房地产经纪人员只能受聘于一个经纪机构，并以该机构的名义从事房地产经纪活动。
第十八条房地产经纪人员与委托人有利害关系的，委托人有权要求其回避。
第十九条房地产经纪机构开展业务，应当建立风险资金、业务资料档案和业务台账，房地产经纪人员要将执业证书编号和身份证号在机构显著位置公示，并写入房地产经纪合同中。
第二十条房地产经纪机构各类房地产广告，应载明经纪机构的名称、房地产经纪机构备案证书编号。
第二十一条房地产经纪机构及经纪人员，在房地产经纪活动中禁止有下列行为：
（一）涂改、倒卖、出租、出借或者其他形式非法转让房地产经纪机构备案证书或房地产经纪人员注册证书；
（二）转让未经委托人书面同意的经纪业务；
（三）索取、收受经纪合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，泄露委托人商业秘密牟取其他不正当利益；
（四）提高或者压低经纪活动收费标准；
（五）允许他人以自己的名义从事房地产经纪活动；
（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
（七）同时在两个或两个以上经纪机构执行业务；
（八）虚假信息和未经核实的信息；
（九）签署损害委托人利益的合同；
（十）法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十二条房地产经纪机构违法违规从事房地产经纪活动的，由违法违规行为发生地的县级以上房地产行政主管部门依照建设部《城市房地产中介服务管理规定》和其他法律、法规、规定进行处罚，并可由省建设行政主管部门向社会公布房地产经纪机构不良记录。
第二十三条本办法由省建设行政主管部门负责解释。
高校房地产权属现状如前文所述，有的房地产是直接登记在高校的名下，有的房地产则是高校基于其出资人的身份从而享有所有权或者使用权，有的房屋则是高校已经实际形成了掌控，但没有取得房屋权属证书．这种复杂的高校房地产权属现状，是构设高校房地产管理制度所不得不正视和面对的问题，也是不得不加以解决的问题．高校房地产权属的确认高校房地产权属可以按照以下的方法进行确认：第一，以行政职能部门颁发的相关权属证书为准．这是最为简单的确认方法．如果房屋所有权证上载明的所有权人是高校的名称，则该房屋的所有权人是登记在册的高校；如果土地使用权证上载明高校的名称，则高校对该土地享有使用权．第二，以相关的出资证明为准．高校在对外进行投资过程中，如与其他法人共同出资设立公司，新设立的公司为高校出具的相应的出资证明文件，如出资证明书、股权证等．高校作为股东虽不能直接主张对新设立的公司的房地产享有所有权或者享有使用权，但在公司破产、清算、解散等情形下，则可以依据相应的出资证明，对没有分割的房地产主张享有与出资份额相适应的房屋产权或者土地使用权［2］．第三，以相应的协议为准．高校在对外投资过程中，签订了相应的投资协议，且协议所投资的项目并非公司等法人实体的，如果在协议项目进入清算、或者协议终止、或者协议解除、或者协议履行期限届满不再继续履行等情形下，则高校对协议履行期间所取得的房地产，可以依据协议中所载明的出资比例，对没有分割的房地产主张与出资额相适应的房屋产权或者土地使用权［2］．第四，以高校实际控制为准．高校在建设过程中，由于取得的使用权的土地面积过大，高校往往会在没有取得相应的规划或建设手续而建设了一些房屋，所以办理不了权属证书；或者虽然取得了相应的规划或者建设手续，但办理产权手续的费用过高等，而没有办理权属证书．建设完成后的房屋实际在高校的控制之下，则高校对该房屋享有占用、使用、收益的权能；或者高校将占有、使用的权能让渡给他人，仅享有收益的权能．这种确认方法并不是一种合法的依据，但是这种情形如前文所说，是大量存在的，本文在探讨过程中不得不考虑此种情形．
高校房地产管理制度构设
构设高校房地产管理制度的基本原则构设高校房地产管理制度最重要的就是科学化、规范化、制度化．这是构设高校房地产管理制度的基本原则．所谓的科学化，是指构设的高校房地产管理制度应当具有合理性、可操作性和严谨性．所谓规范化，是指实施或者执行该管理制度的工作人员应当对管理制度非常熟悉，并且严格按照制度本身所构建起来的方法进行操作．所谓的制度化，是指管理制度一旦确定，就应当严格遵守，不能朝令夕改，不能因人而废，也不能因人而设．但这并不是说不可以对制度中不够完善的地方进行改进．高校房地产管理制度框架遵循前述基本原则，笔者将高校房地产管理制度的框架做以下介绍．第一，制定高校房地产管理制度的权限．高校房地产是高校资产的重要组成部分，涉及高校最基本、最重大的利益．因此，能够制定高校房地产管理制度的职能部门应当是高校中权力最为重要的会议，其他部门的会议显然不应当具有这样重大的权限．第二，设立专门的高校房地产管理职能部门．该职能部门是对最高会议所指定的管理制度的执行机构，履行与其职责相适应的权力；同时，考虑到该机构是具体的执行部门，应当授权该部门在执行的过程中，有权限对制度中不尽合理的地方提出修改意见，并交由最高会议进行讨论决定．第三，设立专门的监督机构［3］．监督不到位的权力是腐败的开始．靠自身的监督往往成效不大．因此，成立专门的监督机构对其管理过程中操作不规范、权力滥用和渎职的行为进行监督，使其有效落实是确保制度本身得以实施的外部监管力量之一．第四，建立资源共享平台．高校其他部门中，只要涉及房地产管理部门的业务的时候，应当有一个资源共享的平台，避免各部门之间在关联业务上的沟通不及时，出现有害于高校房地产管理制度的事件发生．第五，解决房地产管理部门的法律问题．房地产管理涉及的法律知识非常专业，如果没有知晓相应法律知识的工作人员，在构设管理制度过程中和执行管理制度过程中，均极有可能造成不必要的法律纠纷，从而给高校造成损害［4］．
结语
高校房地产管理的成败，并不局限于制度本身的构建是否科学合理，也与制度执行的力度有很大关系；同时也涉及监督机制是否健全，以及在监督过程中的力度．实现高校房地产的保值增值，需要一整套科学、合理的房地产管理制度．
随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中（立项、规划设计、建设、结算、销售）每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，并且不仅仅要关注财务成本，而且要关注质量、工期等隐性成本，还要考虑消费者的消费成本。
（一）立项环节的成本控制
1、新项目立项时必须提交详细的《可行性研究报告》，《可行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外，还须包括以下内容（《可行性研究报告》详细内容详见《可行性研究报告指引》）：
1.成本费用估算和控制目标及措施；
2.投资及效益测算、利润体现安排；
3.税务环境及其影响；
4.资金计划；
5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）；
6.投资风险评估及相应的对策；
7.项目综合评价意见；
（二）规划设计环节的成本控制
1、规划设计单位的选择应遵循以下原则：
1）能由公司内部完成的规划设计工作，应由公司内部自行完成；
2）需委托设计院进行的规划设计工作，应采取招标方式，择优确定。
2、总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总体目标，即目标成本：详见附录1－目标成本的编制与审核），应首先上报由公司领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获通过后方可进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。每一阶段都必须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预）算进行认真分析、比较的基础上，编制我方的《建造成本概（预）算》，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。
3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款，并载明：设计单位的《施工图预算》原则上不得突破我方编制的《建造成本预算》。
4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本、用户使用成本）等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。
5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品质、技术要求相匹配，在满足功能的前提下，杜绝质量超标。
6、对工程之做法应当结合工程项目的实际情况，对规范、图集的做法进行适当调整，使之更加经济、合理。在设计规划阶段，使这种调整反映到图纸中去。
（三）招标环节的成本控制
1、除垄断性质的工程项目外，其它工程的施工或作业单位，不得指定。
2、主体施工单位的选择，必须采取公开或邀请招标方式进行。
3、应对投标单位进行资格预审，审查单位包括工程、预算、财务、设计四大专业人员。
4、应组织设计、工程、预算、财务四大专业人员联合组成招标工作小组，就招标范围、招标内容、招标条件等进行详细、具体的策划，拟订标书，开展招标活动；对投标单位应就其资质、经济实力、技术力量、以往施工项目和施工管理水平等进行现场考察，提出书面考察意见；对投标情况进行评估，提出书面评估意见。
5、同等条件下，应尽量选择企业类别或工程类别高而取费较低的单位。
6、凡一次采购量高于人民币三万元（含三万元）的材料设备、工程造价高于十万元（含十万元）的工程施工必须采用招投标方式。
7、零星工程应当在两个以上的施工单位中，综合考察其技术力量、报价等进行选择。
8、垄断性质的工程项目（如水、电、气等）应尽力进行公关协调，最大程度降低造价。
9、施工合同谈判人员至少应包括工程、预算两方面的专业人员，合同条件必须符合招标条件，合同条款及内容概念应清晰，不得因工程紧而不签合同就开工。
10、开标后，对回标单位进行至少两轮闭门谈判，每次谈判的回复文件必须密封送达（按投标程序处理）。
11、合同签订必须按规定程序进行，详见附录2：合同审批与签订规定。
12、应建立健全施工队伍档案，跟踪评估其资信、技术力量等。
13、对投标人的设备报价不能指定唯一品牌，只能约定为“某某品牌或同等品牌”。也不能指定设备配件或元件，也只能约定为“某某品牌或同等品牌”。
14、出包工程应严禁擅自转包。
（四）施工过程的成本控制
现场签证（洽商及设计变更）
1.现场签证范围项目施工过程中凡是由乙方提出须经甲方现场签认的、引起工程造价变化又不属于包干合同范围的事项及合同明确需现场签证的内容均属于现场签证范围的，可以办理现场签证，包括：工程量增减、材料设备价格变化等。现场签证要反复对照合同及有关文件规定慎重处理。
2.现场签证审批权限
一般签证2万元以下（含2万元）项目公司工程部、预算部2—5万元（含5万元）除以上人员签字外，报项目经理或主管副总批准重大签证5—20万元（含20万元）公司分管副总审批20万元以上公司总经理审批
2.1上述金额范围是指单笔单项变更签证的总金额，不得分笔分项拆分变更签证金额，并报公司审计以备抽审。
2.2同一单体建筑物每个专业现场签证次数超过10次的，要由提案人写分析报告，报告应至少包含原因、责任人、后续是否还有签证以及减少费用的应对方案，并报公司批准。
2.3为提高效率，预算部经理、项目经理、公司领导可根据项目具体情况进行授权。
3.现场签证办理
3.1对现场发生需签证的工程内容，要求提案人详细列明事发原因、签证理由及合同依据。在所需签证工程内容发生前五天内（特殊情况可在事先征得项目经理同意且在所需签证工程内容发生后的当天）一式五份（加盖单位印章）及时上报。
3.2对涉及隐蔽工程或其它事后无法再现的签证，提案人应及时通知监理工程师、业主工程部专业工程师和造价人员共同到现场勘查、核定。
3.3对重大的签证，要求提案人应于施工前7天上报，项目部和监理工程师在接获承包人的申请后三天内就该签证的必要性、可行性、经济性进行审核，并将审核意见上报公司。
3.4每月10日前，对于截止上月末已完工程但尚未确定最终审定价的签证费用预算，甲、乙双方应进行综合性核对和价格商谈，并形成核对与商谈记录清单。
4.现场签证的审批
4.1项目工程部在接到经监理工程师签署处理意见的签证单后，一般工程签证必须有监理公司、项目部现场工程师、预算部经理、工程部经理签字审核、然后报项目经理签批后方可生效。对重大的签证须上报公司主管部门，并经得分管副总经理或公司总经理批准。具体按第2条审批权限执行。
4.2承包人意见必须由现场专业工程师和项目经理签署；监理公司意见必须由现场专业监理工程师和总监签署。
4.3原则上现场签证按量价分离要求进行，即工程量由工程部负责，价款由预算部负责。但如发现量价有重大偏离时，发现方须立即向上一级领导报告，上一级领导作出审查意见。
4.4项目部在接获承包人呈交的经监理工程师签署意见的签证单后，一般在5天内（重大签证为10天内）予以批复，并反馈予承包人。
4.5现场签证没有实施或未全部实施，监理工程师、工程部现场代表应及时注销或按实重新核定该项签证单，并及时通知造价人员。
4.6办理现场签证要填写现场签证审批单，详见附录3：现场签证审批单。
5.附则监理工程师及项目职能部门相关人员应认真、仔细、准确、合理地对签证签署意见。尤其是要注意对于承包单位为减项的现场签证要及时办理。如项目部职能部门相关人员发生渎职行为将给予内部处分和相应的罚款，直至追究法律责任。
工程质量与监理
1、项目开工前，原则上应通过招标方式择优选择具有合法资格与有效资质等级的监理单位。监理单位应与所监理工程的施工单位和供货商无利益关系。
2、工程质量监控人员应要求监理单位密切配合，严格把关。一旦发现质量事故，必须组织有关部门详细调查、分析事故原因，提交事故情况报告及防患措施，明确事故责任并督促责任单位，按照质检部门认可的书面处理方案予以落实。事故报告与处理方案应一并存档备案。
3、应特别重视隐蔽工程的监理和验收。隐蔽工程的验收，必须由工程、预算人员联合施工单位、质检部门共同参加并办理书面手续。凡未经验收签证的，应要求施工单位不得隐蔽和进入下道工序施工。隐蔽工程验收记录按顺序进行整理，存入工程技术档案。未经预算人员参与验收的隐蔽工程，在结算时不予计价。
工程进度款
1、原则上不向施工单位支付备料款。确需支付者，应不超过工程造价的15%，并在工程进度款支付到工程造价50%时开始抵扣预付备料款。
2、工程进度款的拨付应当按下列程序办理：
1）施工单位按月报送施工进度计划和工程进度完成月报表，见附件4：工程验工计价审批表；
2）工程、预算部门会同监理人员，对照施工合同及进度计划，审核工程进度内容和完工部位（主体结构及隐蔽工程部分须提供照片）、工程质量证明等资料；
3）预算部门整理复核工程价值量；
4）经财务部门审核后按有关批准程序付款并登记付款台帐。
3、应要求施工单位在我方开户银行开具结算帐户，以便为我方融洽银企关系和监督工程款项的使用提供便利。
4、工程进度款支付达到工程造价80%时，原则上应停止付款，预留至少15%工程尾款和5%保修款，以便掌握最终结算主动权。
（五）工程材料及设备管理
1、项目开工前，设计或工程管理部门应及时列出所需材料及设备清单，一般按照下列原则决定甲供、甲定乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明确：
2、甲方能找到一级建材市场的、有进口免税计划指标的、有特殊质量要求和价格浮动幅度较大的材料和设备，应实行甲供或甲定乙供，其余实行乙供；
3、实行甲供或甲定乙供的材料和设备应尽量不支付采购保管费。
4、应按工程实际进度合理安排采购数量和具体进货时间，防止积压或造成窝工现象。
5、甲供材料、设备的采购必须进行广泛询价，货比三家，也可在主要设备和大宗建材采购上采用招标方式。在质量、价格、供货时间均能满足要求的前提下，应比照下列条件择优确定供货单位：
1）能够实行赊销或定金较低的供货商；
2）愿意以房屋抵材料款，且接受正常楼价的供货商；
3）能够到现场安装，接受验收合格后再付款的供货商；
4）售后服务和信誉良好的供货商。
5）工程管理部门对到货的甲供材料和设备的数量、质量及规格，要当场检查验收并出具检验报告，办理验收手续，妥善保管。对不符合要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款。
6）《采购合同》中必须载明：因供货商供货不及时或质量、数量等问题对工程进度、工程质量造成影响和损失的，供货商必须承担索赔责任。
7）必须建立健全材料的询价、定价、签约、进货和验收保管相分离的内部牵制制度，不得促成由一人完成材料采购全过程的行为。
8）对于乙供材料和设备，我方必须按认定的质量及选型，在预算人员控制的价格上限范围内抽取样板，进行封样，并尽量采取我方限价的措施。同时在材料和设备进场时应要求出具检验合格证。
9）材料的代用应由工程管理部门书面提出，设计单位和监理单位通过，审算部门同意，领导批准。
10）甲供材料、设备的结算必须凭供货合同、供货厂家或商检部门的检验合格证和我方工程管理部门的验收检验证明以及结算清单，经审算、财务部门审核无误后，方能办理结算。
（六）竣工交付环节的成本控制
1、单项工程和项目竣工应经过自检、复查、验收三个环节才能移交。
2、设计、工程、审计、预算、销售和物业管理部门必须参加工程结构验收、装修验收及总体验收等，“移交证明书”应由施工单位、监理单位和物业公司同时签署。
3、凡有影响使用功能和安全及不合设计要求的结构部位、安装部位、装饰部位和设备、设施，均应限期整改直到复验合格。因施工单位原因延误工程移交，给我方造成经济损失的，要按合同追究其责任。
4、工程移交后，应按施工合同有关条款和物业管理规定及时与施工单位签订《保修协议书》，以明确施工单位的保修范围、保修责任（包括验收后出现的质量问题的保修责任的约定）及处罚措施等。
5、采取一次性扣留保修金，应对保修事项及其费用有充分的预计，留足保修费用。
6、甲方按租售承诺先行垫付的属保修范围的费用，应在工程承包合同中明确由乙方承担。
（七）工程结算管理
一、工程结算
1.定义
1.1工程结算是指合同价格的结算。
1.2合同价格应为合同价款加上按合同规定进行的合同价款调整（增加或减少）。
1.3合同价款是承发包双方在合同中约定，发包人用以支付承包人按照合同约定承包人完成承包范围全部工程并承担质量保修责任的款项。
1.4合同价款调整是指在合同履行中发生、按照合同约定或承发包双方协商同意需要调整（增加或减少）合同价款的情况，经发包人确认后按计算合同价款的方法调整的合同价款。主要包括：
a）由于发包人原因导致的合同价款调整：如工程变更、发包人违约等等；
b）由于非发包人原因导致的合同价款调整：承包人违约、合同缺陷等增加的合同价款。
1.5工程变更是指工程范围变更、设计变更。工程范围的变更包括新增工程和删减工程（新增工程分为附加工程和额外工程。所谓附加工程是指那些该合同项目所必不可少的工程，如果缺少了这些工程，该合同项目便不能发挥合同预期的作用。或者说，附加工程就是合同工程项目所必需的工程。所谓额外工程是指工程项目合同文件中“工作范围”中未包括的工作。缺少这些工作，原订合同工程项目仍然可以运行，并发挥效益。）；设计变更是经发包人统一并发出指令更改工程有关部分的标高、基线、位置和尺寸及材料等等。
1.6专业分包工程合同结算是指发包人直接分包的专业分包工程完工后，按专业分包工程合同条件进行的工程验收、结算。
1.7项目工程总结算是指项目工程竣工之后发包人与承包人进行的总承包合同工程竣工结算和尚未进行结算的专业分包工程合同的工程竣工结算。
2.工程结算的条件
2.1工程质量合格或达到合同要求并按照合同要求取得验收证书是工程结算的必要条件。结算以工程计量为基础，计量必须以质量达到要求为前提。所以不是对承包商已完的工程全部结算和支付，而只结算和支付质量达到要求的部分，对于工程质量达不到要求的部分一律不予结算和支付。
2.2一切结算均需要符合合同规定的要求。
2.3变更项目必须有发包人的变更通知。没有发包方的指示承包商不得作任何变更。如果承包商没有收到指示就进行变更的话，他无理由就此变更的费用要求补偿。
2.4及时、完备的结算资料。
3.结算资料完整的结算资料包括（但不限于）以下内容：
3.1合同约定对合同价格构成影响的文件及资料：
3.2承包人履约情况：
a）工程竣工验收资料；
b）发包人对承包人履约情况的说明，包括：
i.双方确认的已完和未完工程项目一览表；
ii.工期或质量未达到合同要求的项目应提供相应明确责任的说明；
iii.承包人违约给发包人造成的损失情况（已办理反索赔的项目除外）；
iv.合同约定的设备清单和工程实际使用的设备材料清单一览表。
3.3工程结算书：
a）结算书编制说明，其内容应包括2.1-2.3条有关需要说明内容。
b）合同价款范围内规定工程内容的结算（结算明细表、汇总表）。
c）合同规定合同价款调整范围内（增加和/或减少）工程内容的结算。
4.工程结算的审查原则及要点工程结算应严格按照合同规定，明确承发包双方的权利义务，按照合同规定的结算方式进行结算，在承包人风险及责任范围内的工程费用支出不予调整工程价款。
4.1合同价款范围内的结算，应区分不同的发包方式和合同类型进行审查：
a）对于总价合同，严格按照合同价款进行结算，严格审查合同内的工作内容是否在实际施工中按合同要求完成，包括产品设备的型号是否和合同相符；
b）对于单价合同，应按照合同约定的工程量计算规则、依据施工图和现场实际情况进行工程量的计量，乘以合同单价计算合同价款，审查重点为工程量的计量；
c）对于未进行招投标，合同约定按照施工图预算加调整计算合同价格的工程，应依据施工图和现场实际情况、按照合同规定采用定额的工程量计算规则计算工程量和计价。审查重点分为工程量的计量和价格的来源与计算是否合理。
d）对于有甲供材料的合同，在先梳理清楚材料的工程实际消耗量和施工单位领用量之后，方进行计量和计价工作。对于超额使用的单位要追究违约责任。
4.2调整合同价款的结算：（由于发包人原因导致的合同价款调整。）
4.2.1工程变更部分工程范围变更内容，对于合同范围内已有工程项目的工程量改变时，按工程量清单或工程定额中的工程量计算规则和计价方式进行结算；对于属于合同工程内，但工程量清单或工程定额内没有的工程项目，双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算；对于不属于合同范围内的工程项目：
1）要根据签发的变更通知单明确的双方的权利义务和结算方式，
2）变更工程的价格可参考原合同中的工程量计算规则和计价方式进行结算，
3）如果原合同或工程定额中无相关价格，由双方协商议定工程量计算规则和价格进行结算。审查重点为变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。
a）对于设计变更内容，主要审查变更手续是否及时、完备、变更内容是否与现场实际工程相符、工程量计算是否合理、价格来源与计算是否合理。
b）对于进度计划变更内容，应首先审查进度计划变更的手续是否及时、完备，进度计划变更的责任方是发包人还是承包人，对于由于承包人的原因导致的进度计划变更，由此产生的工程内容的增加或人工、机械降效等不予调整工程价款。其次审查进度计划变更的计算是否合理，应对照合同规定的工程进度计划和变更的工程进度计划，计算对工期的影响，从而计算由此产生的施工措施费用、工程内容增加费用和人工、机械降效费用等等。
c）对于施工条件变化导致的合同价款的调整，应首先审查施工条件的变化，如不良地基、地下障碍物的处理等，是否是承包人应承担的风险范围，如属于发包人的责任，如地质勘察错误等，应予调整工程价款。其次，因为此部分内容是施工图纸上不能反映出来的，又属于隐蔽工程，应重点审查变更手续是否及时、完备，看是否符合工程实际情况。工程价款调整的审查参考上述原则。
4.2.2由于双方违约或合同缺陷导致的合同价款调整应首先正确理解合同条款，正确划分违约责任。其次审查违约索赔是否符合合同和法律时限和程序的规定。如果符合上述规定，则应审查索赔的计算方法和基础数据是否符合规定，有否重复计算，还应剔除承包商违约、失误或不作为导致的损失。对于承包商违约给发包人造成的损失，则应及时、合理的进行反索赔。对于双方就违约事项达不成一致意见或由于合同本身的缺陷而导致争议时，双方应首先协商解决，协商不成应按照合同规定提交仲裁或诉讼。
4.2.3合同价格的结算，应参照财务往来状况进行相应的调整。如参照：发包人为承包人代缴的，但未转账的各项税费；发包人直接支付给分包人，但未转账的款项；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，转账的款项（用以计算该材料、设备的价格）；发包人负责采购材料设备并交付给承包人使用，未转账的款项（即甲供材料、设备）（用以计算按照合同规定承包人节约、超额使用材料时的奖励或惩罚）；以及其他对于工程结算需要的财务转账明细。
5.甲供设备和材料的结算
5.1核对实际的品牌、规格、型号及技术要求是否和合同要求一致；
5.2供货单位必须提供收料单原件，且收料单数量应与现场核对，以证其真实性；
5.3所有供货必须落实货物的使用单位，并有使用单位（施工单位）的签收记录；
5.4必须到现场核对已安装的货物是否符合安装规范，外观及内在品质是否在安装过程中受到破坏或变形以及损失或损蚀；
5.5供货单位必须提供产品证明书以证明其产地及质量，以及供货合同要求的其它资料。
（八）其他环节的成本控制
1、正式发售前，应组织销售、设计、工程和预算人员拟订详细的《销售承诺事项清单》，逐项测算其建设成本，并对照原成本预算逐项审核；对配套设施，应测算其运行成本，并列入项目完全成本范围内。《销售承诺事项清单》及有关成本测算，须报公司审查通过。
2、销售过程中为增加“卖点”需增加或调整绿化、公建配套等项目时，应事先编制预算并报公司批准后方可实施。
3、应尽可能缩短项目开发经营周期，减少期间费用。应保证向客户承诺的交工日期，以避免赶工成本和延期赔偿；在市场和经营条件许可的情况下，应注意加快项目开发节奏；应减少现房积压时间，减少利息费用等成本。